Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan biri payını dışarıdan birine satarsa diğer paydaşların o payı edinmek için başvurabileceği yol, yasal önalım davasıdır. Uygulamada şufa davası olarak da anılır. Bu hak, satışın kendiliğinden hükümsüz olmasını sağlamaz. Süresinde, doğru kişiye karşı dava açılması ve mahkemenin belirlediği bedelin kesin süre içinde yatırılması gerekir.

2026 yılında iki eski bilgiye özellikle dikkat edilmelidir: Her satış için iki yıllık üst süre yoktur ve önalım bedeli artık tapuda yazan satış tutarıyla sınırlı değildir. 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun, süre ile bedel için farklı geçiş hükümleri getirdi. Bu nedenle satışın, noter bildiriminin ve davanın tarihleri birbirinden ayrı kaydedilmelidir.

1. Her hisse devri önalım hakkı doğurmaz

Türk Medeni Kanunu m.732'ye göre yasal önalım, paylı mülkiyete konu bir taşınmazdaki payın tamamının veya bir kısmının paydaş olmayan üçüncü kişiye satılması halinde gündeme gelir. Davacı, önalım hakkını dayandırdığı paydaşlığını tapu kayıtlarıyla göstermelidir. Bir evde oturmak, taşınmazı kullanmak veya pay satın almak üzere sözleşme imzalamış olmak tek başına tapu paydaşlığının yerine geçmez. Elbirliği mülkiyetiyle paylı mülkiyet de birbirine karıştırılmamalıdır.

Alıcının satış tarihinde zaten paydaş olması, genel kural olarak yasal önalımın koşullarından birinin bulunmadığı anlamına gelir. Alıcı birden fazla işlemle pay edinmişse, ilk ve sonraki devirlerin sırası önem taşıyabilir. İnceleme yalnızca bugünkü malik listesinden yapılmamalı; satış öncesi ve sonrası tedavüllü kayıtlar karşılaştırılmalıdır.

Gerçek bağış veya miras intikali olağan pay satışı değildir. Tapuda bağış görünen bir devrin gerçekte satış olduğu ileri sürülüyorsa, bu iddia ayrıca delillendirilmeli ve dava stratejisi buna göre kurulmalıdır. Cebri artırmalarda önalım kullanılamaz. 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren hüküm, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışları da açıkça kapsam dışında bırakmıştır. Bir ihalenin yalnızca adında ihale yazması, hangi usule tabi olduğunu belirlemek için yeterli değildir.

2. Üç aylık süre noter bildirimiyle başlar

Satışı diğer paydaşlara satıcı veya alıcı noter aracılığıyla bildirir. Üç aylık hak düşürücü süre bakımından esas alınan tarih, bildirimin düzenlendiği değil, hak sahibine usulüne uygun tebliğ edildiği tarihtir. Tapu işleminin yapıldığını komşudan öğrenmek, mesaj görmek veya telefonda konuşmak kanunun aradığı noter bildirimiyle aynı şey değildir. Bununla birlikte, noter bildiriminin gelmemesi hakkın süresiz olduğu anlamına gelmez.

Bildirim yapılmışsa iki süre birlikte kontrol edilir: Tebliğden itibaren üç ay ve satış tarihinden başlayan üst sınır. Hangisi önce doluyorsa dava o süreden önce açılmalıdır. Bildirim üst sınırın dolmasına çok yakın yapılmışsa paydaşın her durumda yeni bir üç ay kazanacağı düşünülmemelidir. Ayrıca her paydaş açısından bildirim tarihi farklı olabilir. Bir paydaşa yapılan bildirimin tarihi, başvuracak diğer paydaş açısından otomatik başlangıç kabul edilmemelidir.

Hak düşürücü süre mahkemece kendiliğinden dikkate alınır. Alıcıya ihtar göndermek, tapuya dilekçe vermek veya taraflar arasında bedel üzerinde görüşmek hakkın kullanılması yerine geçmez. Satış ve tebliğ tarihleri resmi kayıtlarla doğrulanmalı, son gün hesabı tereddütlü ise başvuru son güne bırakılmamalıdır.

3. Bir yıl mı, iki yıl mı? Satış tarihini esas alın

25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışlarda TMK m.733'teki üst sınır bir yıldır. Bu tarihten önce yapılan satışlarda ise TMK geçici m.1/1 gereği önceki düzenleme uygulanır; üst sınır iki yıldır. Üç aylık noter bildirimi kuralı her iki grupta da korunmuştur. Dava 2026 yılında açılıyor diye önceki satışların tamamına bir yıllık süre uygulanmaz.

Uygulamada tarihler bir çizelgede toplanabilir: Resmi satış tarihi, varsa noter bildiriminin tebliğ tarihi ve öngörülen dava tarihi. Önce satışın yürürlük tarihinden önce mi sonra mı olduğu saptanır. Sonra her iki süre ayrı hesaplanır. Örneğin, 2026 yılındaki bir satış için noter bildirimi üst sınırın bitmesine az kala ulaşmışsa, dava takvimi üç ayın sonuna değil, daha erken dolan üst sınıra göre planlanır. Bu örnek hesap yöntemini anlatır; herhangi bir dosyanın süre hesabı değildir.

Bu geçiş kuralı sadece süreyle ilgili değildir. TMK m.733'teki değişiklikler satış tarihine göre uygulanır. Buna karşılık TMK m.734'teki bedel düzenlemesi için geçici m.1/2 ayrı bir yol benimser. Aynı uyuşmazlıkta eski süre kuralı ile yeni bedel kuralının birlikte gündeme gelmesi bu yüzden mümkündür.

4. Tapuda yazan bedel ile rayiç bedel aynı şey değildir

Yeni düzenlemede hakim, dava konusu payın rayiç bedelini belirler. Bu bedel, alıcıya düşen tapu giderleriyle birlikte, mahkemenin belirlediği yere kesin süre içinde nakden yatırılır. Mahkemenin yatırılması gereken tutarı ve hesabı belirlemesi beklenmeli; eksik veya yanlış hesaba yapılan ödemenin yeterli olacağı varsayılmamalıdır. Süreye uyulmazsa payın davacı adına tesciline karar verilemez. Bedel nemalandırılır ve hüküm kesinleştiğinde getirisiyle birlikte ilgilisine ödenir.

Değerlemede payın oranı, taşınmazın niteliği, konumu, kullanım ve imar durumu ile karşılaştırılabilir satışların uygunluğu önemlidir. İlan fiyatı tek başına gerçekleşmiş satış emsali değildir. Bilirkişi raporunda hangi taşınmazların neden emsal seçildiği, düzeltmelerin nasıl yapıldığı ve değerlendirme tarihinin ne olduğu kontrol edilmelidir. Bir raporun toplam parsel değerini göstermesi, dava konusu pay için gerekli hesabın doğru kurulduğu anlamına gelmez.

Kanun metninde değerlemenin hangi güne göre yapılacağı açıkça yazılı değildir. UYAP'ta yayımlanan karar örneklerinde yeni dönemde açılan davalar için dava tarihini, değişiklik yürürlüğe girdiğinde devam eden davalar için 25 Aralık 2025'i esas alan değerlendirmeler vardır. Satış tarihinin esas alınmasını savunan karşı görüş de yayımlanmıştır. Bu nedenle tarih konusunda kararın çoğunluk gerekçesi ile karşı oy ayrılmalı; somut dosyaya uygulanacak tarih, geçiş durumu ve güncel içtihat üzerinden değerlendirilmelidir.

5. Daha önce açılmış davalar ve Anayasa Mahkemesi kararı

TMK geçici m.1/2, bedel değişikliğinin yürürlükten önce açılan davalara da uygulanmasını öngörür. UYAP'ta yayımlanan kararlar, devam eden bir davada daha önce para yatırılmışsa eski ödemenin yok sayılmayabileceğini; yeni bedel belirlenirken mevcut depo ve getirisinin hesaba katılarak gerekiyorsa farkın yatırılmasının istenebileceğini gösterir. Bu, kesinleşmiş her kararın yeniden açılacağı anlamına gelmez.

Anayasa Mahkemesinin 12 Şubat 2026 tarihli E.2026/37, K.2026/30 sayılı kararı, değişen bedel hükmü ve geçiş kuralına ilişkin bir itiraz başvurusunu yöntem yönünden reddetmiştir. Bu karar hükümleri iptal etmediği gibi anayasal itirazı esastan inceleyen bir karar olarak da okunmamalıdır. 6 Kasım 2026 tarihinde kontrol edilen birleştirilmiş kanun metninde ilgili hükümler yer almaktadır.

6. Feragat ve fiili paylaşım sonucu değiştirebilir

Genel önalım hakkından feragat resmi biçimde yapılmalı ve tapuya şerh verilmelidir. Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı biçime tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Bu iki işlem aynı değildir. İmzalanmış bir belgenin bulunması halinde hangi taşınmazı ve hangi satışı kapsadığı görülmeden bütün önalım haklarından vazgeçildiği sonucuna varılmamalıdır.

Tapu paylı olsa bile taşınmazın bölümleri paydaşlar arasında fiilen paylaşılmış ve bu düzen benimsenmiş olabilir. Yargıtay kararlarında, davacı ve satıcı paydaşın belirli bölümleri fiilen kullandığı olaylarda önalım talebi dürüstlük kuralı bakımından incelenmektedir. Bu değerlendirme, yalnızca parselde çit görülmesine veya bir kişinin taşınmazda ekip biçmesine indirgenmemelidir. Kullanımın kime ait olduğu ve nasıl oluştuğu keşif, tanık ve mevcut belgelerle araştırılabilir.

7. Dava nerede ve kime karşı açılır?

Olağan yasal önalım davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, kesin yetkili yer taşınmazın bulunduğu yerdir. Dava satıcıya değil, payı satın alan kişiye karşı açılır. Pay el değiştirmişse veya birden fazla alıcı varsa aşağıdaki tek alıcıya yönelik örnek doğrudan kullanılmamalıdır. Güncel tapu kaydı ve devir zinciri üzerinden davalı sıfatı ayrıca incelenir.

Sadece TMK m.732 ve devamına dayanan tapu iptali ve tescil talebi, ortaklığın giderilmesi davası değildir ve 6325 sayılı Kanun m.18/B'deki dava şartı kapsamında sayılmaz. Birlikte ileri sürülecek farklı talepler varsa dava şartı her talep yönünden ayrıca kontrol edilir. Yargılama için başvurma harcı, dava değerine göre nispi peşin harç ve gider avansı ile keşif ve bilirkişi giderleri dikkate alınmalıdır. Bunlar mahkemenin belirlediği önalım bedelinden ayrıdır.

Uygulama kontrol listesi

  • Satış öncesi ve sonrası tapu kayıtlarını ve resmi satış senedini inceleyin.
  • Satış tarihinde davacının ve alıcının paydaşlık durumunu belirleyin.
  • Satış türünü, varsa feragat belgesini ve fiili kullanım düzenini kontrol edin.
  • Noter bildirimi ve tebliğ belgesini karşılaştırın; iki süreyi ayrı hesaplayın.
  • Güncel malik kaydını ve davalı bilgilerini dava açılmadan önce doğrulayın.
  • Dava değeri, harç, avans ve rayiç bedel için ayrı mali hazırlık yapın.
  • Bedel ara kararındaki kesin süreyi, hesabı ve ödeme tutarını kaydedin.

Sonuç

Önalım davasında süreyi belirleyen başlıca kayıt satış tarihidir; noter bildirimi daha erken sona erebilen ayrı bir üç aylık süre başlatır. Bedel yönünden ise tapu senedindeki rakama güvenmek yeterli değildir. Payın rayiç bedelinin ve alıcıya düşen tapu giderlerinin kesin süre içinde yatırılması, tescil kararı için ayrıca aranır. Bu iki kontrolü baştan yapmak, süresinde dava açılmış olsa bile sonradan doğabilecek hak kayıplarını önlemeye yardımcı olur.

Resmi kaynaklar — kontrol: 6 Kasım 2026

Örneğin kullanım koşulları

Bu örnek, paylı taşınmazda halen paydaş olan kişinin, paydaş olmayan tek alıcıya yapılan olağan satış nedeniyle ve süresi içinde açacağı dava içindir. Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi, satış ve noter tebliği tarihleri, güncel malik, nispi harç, gider avansı ve kesin süreli depo yükümlülüğü kontrol edilmelidir. Yalnız bu talep bakımından zorunlu arabuluculuk aranmaz. Sonraki devir, muvazaa, birden çok alıcı veya farklı bir talep varsa örnek somut dosyaya uyarlanmadan kullanılmamalıdır. Örnek kişiye özel hukuki danışmanlık veya sonuç garantisi değildir.

Örnek: Yasal önalım nedeniyle tapu iptali ve tescil dilekçesi

[TAŞINMAZIN BULUNDUĞU YER] NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI: [AD SOYAD / KİMLİK BİLGİSİ / ADRES]

DAVALI: [ALICININ ADI SOYADI VEYA UNVANI / ADRES]

DAVA DEĞERİ: [DAVA KONUSU PAYA İLİŞKİN HARCA ESAS DEĞER]

KONU: [ADA / PARSEL] sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı [PAY ORANI] payın yasal önalım nedeniyle tapu kaydının iptali ve adıma tescili talebidir.

Açıklamalar

[İL / İLÇE / MAHALLE / ADA / PARSEL] sayılı taşınmazda [PAY ORANI] oranında paydaşım. Davaya konu [PAY ORANI] pay, [SATIŞ TARİHİ / YEVMİYE NO] ile [SATICI] tarafından, o tarihte taşınmazda paydaş olmayan davalıya satılmıştır.

[NOTER BİLDİRİMİ VARSA NOTERLİK, YEVMİYE VE TEBLİĞ TARİHİNİ; YOKSA DOSYADA DOĞRULANAN BİLDİRİM DURUMUNU YAZIN.] Süre yönünden [SATIŞA UYGULANAN GEÇİŞ KURALI VE SÜRE HESABI] esas alınarak dava açılmıştır.

Hukuki nedenler ve deliller

HUKUKİ NEDENLER: TMK m.732–734 ve geçici m.1, HMK ve ilgili mevzuat.

DELİLLER: Tapu kayıtları ve resmi satış senedi, [VARSA NOTER BİLDİRİMİ VE TEBLİĞ BELGESİ], keşif, bilirkişi incelemesi, [DOSYAYA ÖZGÜ DİĞER DELİLLER].

Sonuç ve talep

Dava konusu payın rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin belirlenmesini ve bunları yatırmam için kanuna uygun kesin süre verilmesini; yatırma yükümlülüğünün yerine getirilmesi üzerine davalı adına kayıtlı dava konusu payın iptaliyle adıma tescilini ve yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesini talep ederim.

EKLER: [MEVCUT TAPU VE SATIŞ BELGELERİ], [VARSA TEBLİĞ BELGESİ], [VARSA VEKALETNAME], [DİĞER EKLER].

[TARİH] — [AD SOYAD / İMZA]