Apartman ve site aidatı, yalnız yönetimin kendi içinde belirlediği bir ödeme değildir. Ortak yerlerin bakımı, personel giderleri, sigorta, onarım ve ortak tesislerin işletilmesi için gereken giderlere katılma borcu Kat Mülkiyeti Kanunu'nda düzenlenmiştir. Bu nedenle “hizmeti kullanmıyorum”, “kiracı ödesin” veya “kararı görmedim” şeklindeki her itiraz borcu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Buna karşılık yönetimin de borcun dayanağını, paylaştırma yöntemini, ödeme tarihini ve yapılan bildirimi belgeleyebilmesi gerekir.

Uyuşmazlıkların önemli bir bölümü üç sorudan doğar: Borcun asıl muhatabı malik mi kiracı mı, gecikme halinde aylık yüzde beş tazminat hangi tarihten başlar ve yönetim doğrudan icra takibi yapabilir mi? Cevap; yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi, bağımsız bölümün kullanıldığı dönem ve bildirim belgeleri birlikte incelenerek verilir.

Bu rehber, 24 Ekim 2026 tarihinde kontrol edilen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve güncel resmi içtihat kayıtları esas alınarak hazırlanmıştır.

Aidat ve ortak gider borcu neyi kapsar?

Günlük kullanımda bütün ödemeler “aidat” diye adlandırılsa da hukuken farklı kalemler bulunabilir. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri; ortak alanların elektrik, su, temizlik, bakım ve güvenlik giderleri; yönetici ücreti; sigorta; asansör, çatı, dış cephe veya tesis onarımı ile ortak tesislerin işletme giderleri bunlara örnektir. Henüz harcanmamış fakat yıl içinde gerekli olacağı öngörülen tutar için avans toplanması da mümkündür.

Büyük onarım veya güçlendirme için bir defaya mahsus toplanan tutar, olağan aylık aidattan ayrı gösterilmelidir. Yönetim, hangi kalemin hangi kurul kararına, yönetim planına veya işletme projesine dayandığını açıklamalıdır. Borç dökümünde yalnız toplam rakam bulunması; dönem, ana para, gecikme tazminatı ve yapılan ödemelerin ayrıştırılmaması, uyuşmazlık halinde ispatı güçleştirir.

Giderler hangi ölçüye göre paylaştırılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, yönetim planında veya geçerli bir anlaşmada farklı düzenleme yoksa temel paylaşım kurallarını belirler. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kural olarak kat malikleri arasında eşit paylaşılır. Anagayrimenkulün sigorta primleri ile ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri; yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri ise arsa payı oranında karşılanır.

Bu ayrım, “her daire aynı aidatı öder” veya “bütün giderler metrekareye göre hesaplanır” biçimindeki genellemelerin her bina için doğru olmadığını gösterir. Önce tapudaki arsa payı, sonra yönetim planı ve ilgili kurul kararları incelenmelidir. Yönetim planındaki hüküm ile sonradan alınan kurul kararı arasında çatışma varsa kararın geçerliliği ayrıca değerlendirilir; basit bir çoğunluk kararıyla kanunun emredici sınırları veya yönetim planının bağlayıcı hükümleri her durumda aşılamaz.

Ortak tesisi kullanmayan kişi aidat ödemeyebilir mi?

Kanuna göre kat maliki, ortak yer veya tesis üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da bunları kullanmaya ihtiyaç duymadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Örneğin üst katta oturmayan bir malikin “asansörü kullanmıyorum” demesi, tek başına asansör giderinden muafiyet sağlamaz. Havuz, güvenlik veya merkezi ısıtma gibi tesislerde de yalnız fiili kullanım değil, yönetim planı ve tesisin ortak nitelikte olup olmadığı belirleyicidir.

Ancak bu kural, yönetimin dayanağı bulunmayan her harcamayı aidat adıyla tahsil edebileceği anlamına gelmez. Harcamanın ortak gider niteliği, kararın usulü, ihale veya fatura belgeleri ve paylaştırma hesabı denetlenebilir. İtiraz, “kullanmıyorum” yerine somut hukuki ve mali dayanak üzerinden kurulmalıdır.

Malik mi, kiracı mı sorumludur?

Ortak gider ve avans payının kanundaki asıl borçlusu kat malikidir. Bağımsız bölüm kiraya verilmiş olsa bile malik, yönetim karşısındaki sorumluluğunun yalnız kira sözleşmesindeki “aidatı kiracı öder” hükmüyle sona erdiğini ileri süremez. Kira sözleşmesi, malik ile kiracı arasındaki iç ilişkiyi düzenler; yönetimin kanundan doğan talebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi ise kiracıyı veya bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişiyi, ortak gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından malik ile birlikte müteselsilen sorumlu tutar. Yönetim, koşulları varsa borcun tamamını malik veya kiracıdan isteyebilir. Bununla birlikte kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Örneğin aylık kira 20.000 TL iken yönetim kiracıdan çok daha yüksek birikmiş malik borcunun tamamını sınırsız biçimde isteyemez. Sorumluluk sınırı, kira dönemi, kiracının yaptığı ödemeler ve bağımsız bölümde fiilen bulunduğu tarih belgeler üzerinden hesaplanmalıdır. Kiracının yönetime ödeme yapması, kira sözleşmesine göre malike karşı mahsup veya rücu hesabı doğurabilir.

Kiracı taşındıktan sonraki aidattan sorumlu olur mu?

Resmi içtihat kayıtlarında, kiracının veya başka sıfatla bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişinin yönetime karşı sorumluluğunun kullanım süresiyle sınırlı olduğu kabul edilmektedir. Kişi taşındıktan ve kullanım ilişkisi sona erdikten sonra doğan yeni dönem giderlerinden yalnız eski kiracı sıfatıyla sorumlu tutulamaz.

Bu nedenle anahtar teslim tutanağı, tahliye tarihi, abonelik kapanışları ve yönetimle yapılan yazışmalar önemlidir. Yalnız adres kaydının geç değiştirilmesi veya sözlü bildirim, fiili ayrılış tarihini ispatta sorun yaratabilir. Yönetim de alacak hesabında malikin mülkiyet dönemi ile kiracının kullanım dönemini ayrı göstermelidir.

Gecikme tazminatı nasıl hesaplanır?

Gider veya avans payının tamamını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Bu oran yıllık faiz oranı gibi okunmamalıdır; Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ortak gider borcuna özgü bir gecikme tazminatıdır. Bir aylık tam gecikmede 10.000 TL ana para için 500 TL, koşulları oluşmuşsa, tazminat hesabına esas olur. Daha kısa veya uzun dönemlerde gecikilen günler ve dönemler dikkate alınır.

Kat malikleri kurulunun kanundaki yüzde beş yerine yüzde on gibi daha yüksek bir oran belirlemesi, resmi kararlarda geçerli görülmemiştir. Öte yandan tazminatın başlangıcı otomatik kabul edilmemelidir. Giderin vade tarihi, işletme projesinin veya kurul kararının malike bildirilip bildirilmediği ve borçlunun borcu hangi tarihte öğrendiği incelenir. Borcun daha önce öğrenildiği ispatlanamıyorsa ödeme emrinin tebliği, bazı dosyalarda başlangıç bakımından önem kazanabilir.

Yönetimin her ay için ana para, vade, ödeme ve gecikme gününü gösteren denetlenebilir bir tablo hazırlaması gerekir. Toplam borca yeniden yüzde beş ekleyerek belirsiz veya mükerrer hesap yapmak, itiraz ve bilirkişi incelemesine yol açabilir.

Borç ne zaman ödenebilir hale gelir ve bildirim neden önemlidir?

Aidatın ödeme günü yönetim planında, kat malikleri kurulu kararında veya usulüne uygun işletme projesinde belirlenebilir. Özel onarım giderinde ise harcama kararı, paylaştırma ve ödeme takvimi önem taşır. Yönetimin banka hesabına açıklamasız yatırılan tutar da hangi aya ve hangi borca sayıldığı konusunda uyuşmazlık yaratabilir.

Malike ya da kullanıcıya toplantı kararı, işletme projesi ve borç dökümünün ispatlanabilir yöntemle bildirilmesi uygulamada belirleyicidir. Tebligatın mutlaka tek bir biçimde yapılacağı söylenemez; yönetim planı ve kanuni usul incelenir. İmzalı teslim, kayıtlı elektronik ileti veya içeriği ve teslim tarihi doğrulanabilen başka kayıtlar ispatı güçlendirir. Yalnız mesaj ekran görüntüsü, gönderen-alıcı ve teslim bilgisi doğrulanamıyorsa tek başına yeterli olmayabilir.

Yönetici icra takibi başlatabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu, gider ve avans payını ödemeyen malik hakkında diğer kat maliklerinden her birine veya yöneticiye dava açma ve icra takibi yapma imkanı tanır. Yönetici, yönetim planı ve kurul kararları çerçevesinde ortak giderlerin toplanması için ayrıca her borçlu bakımından yeni bir vekalet kararı aranmaksızın işlem yapabilir; yine de temsil yetkisini ve alacağın dayanaklarını dosyada göstermelidir.

Genel haciz yoluyla ilamsız takipte borçluya ödeme emri tebliğ edilir. İcra ve İflas Kanunu'na göre borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Süresinde itiraz takibi durdurur; itiraz edilmemesi ise borcun maddi bakımdan her durumda tartışmasız olduğu anlamına gelmese de takip hukukunda ciddi sonuç doğurur. Tebligat adresi ve tarihi bu nedenle vakit kaybetmeden kontrol edilmelidir.

İtiraz yalnız “borcum yok” cümlesinden ibaret bırakılmamalıdır. Ödeme dekontları, malik veya kiracı olunan dönem, paylaştırma hatası, bildirilmeyen karar, yanlış tazminat başlangıcı ve mahsup edilmemiş tutarlar somutlaştırılmalıdır. Yönetim de işletme projesi, karar defteri, yönetim planı, tapu ve kullanım kayıtları, banka hareketleri ve ayrıntılı hesap cetvelini korumalıdır.

İcra takibine itiraz edilirse ne olur?

Süresinde itiraz üzerine duran takibin devamı için yönetim, elindeki belgenin niteliğine göre itirazın kaldırılması veya itirazın iptali yolunu değerlendirebilir. Hangi yolun seçileceği, belgenin İcra ve İflas Kanunu bakımından niteliğine ve uyuşmazlığın içeriğine bağlıdır. Her aidat dosyasında aynı usul uygulanmaz.

İtirazın iptali davasında alacağın varlığı, miktarı ve tarafların sorumluluğu yargılama konusu olur. Talep edilen icra inkar tazminatı bakımından alacağın likit olup olmadığı ayrıca incelenir. Borç hesabının bilirkişi incelemesi gerektirmesi, tazminat talebinin otomatik kabul veya reddi anlamına gelmez; dosyanın belgeleri ve itirazın kapsamı belirleyicidir.

Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Başvuru adliyedeki arabuluculuk bürosuna; büro bulunmayan yerde bu sıfatla görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne yapılır.

Bu zorunluluk doğrudan ilamsız icra takibi başlatılması ile dava açılmasını birbirine karıştırmamalıdır. Aidat için önce icra takibi yapılabilir. Borçlu itiraz eder ve yönetim itirazın iptali davası açacaksa, dava öncesinde zorunlu arabuluculuk gündeme gelir. Somut dosyada itirazın kaldırılması gibi başka bir takip hukuku yolu düşünülüyorsa görevli merci ve arabuluculuk şartı ayrıca değerlendirilmelidir.

Arabuluculukta ana para, tazminat hesabı, ödeme takvimi, geçmiş mahsuplar ve gelecekteki ödeme yöntemi birlikte ele alınabilir. Süreç anlaşmayla bitmezse son tutanak, dava açılırken dava şartının yerine getirildiğini göstermek üzere sunulur.

Uygulama örnekleri

Birinci örnek: Malik, daireyi kiraya vermiş ve sözleşmede olağan aidatı kiracının ödeyeceği yazılmıştır. Kiracı ödeme yapmamıştır. Yönetim, malik ile kiracıya kanuni sınırlar içinde başvurabilir; malik “sözleşmede kiracı öder” diyerek yönetim karşısında bütünüyle sorumsuz hale gelmez. Malik, ödediği tutarı iç ilişkide kiracıdan talep edip edemeyeceğini sözleşmeye göre ayrıca değerlendirir.

İkinci örnek: Yönetim, çatının acil onarımı için kurul kararı almış; gideri arsa paylarına göre dağıtmış ve ödeme tarihini belgelendirerek bildirmiştir. Daire boş olsa veya malik çatıyı fiilen kullanmadığını söylese bile bu savunma tek başına borcu kaldırmaz.

Üçüncü örnek: Eski kiracı Haziran sonunda anahtarı tutanakla teslim etmiş, yönetim Eylül ve Ekim aidatlarını da eski kiracıya yöneltmiştir. Eski kiracının sürekli yararlanma ilişkisi Haziranda sona ermişse sonraki dönem borçlarının ona yükletilmesi kural olarak mümkün değildir; malik ve yeni kullanıcı bilgileri incelenir.

Dördüncü örnek: Yönetim geçmiş iki yıl için tek satır halinde ana para ve gecikme tazminatı istemiş, hangi kararın ne zaman bildirildiğini göstermemiştir. Borçlu ödeme kayıtlarını sunmuşsa, mahkeme veya icra sürecinde dönemsel hesap ve bildirim tarihi araştırılır; yalnız toplam rakam üzerinden kesin sonuç kurulmaz.

Yönetimler için belge kontrol listesi

  • Güncel yönetim planını ve tapudaki arsa paylarını saklayın.
  • Kat malikleri kurulu kararlarında giderin niteliğini, tutarını, paylaşım yöntemini ve vadesini açık yazın.
  • İşletme projesini gelir-gider kalemleri ve bağımsız bölüm paylarıyla düzenleyin.
  • Karar ve projelerin kime, hangi tarihte ve hangi içerikle bildirildiğini belgelendirin.
  • Malik, kiracı ve fiili kullanıcı kayıtlarını dönemsel olarak güncelleyin.
  • Ana para, ödeme, mahsup ve gecikme tazminatını ayrı sütunlarda gösterin.
  • Fatura, sözleşme, bordro ve banka hareketlerini borç dönemiyle eşleştirin.
  • İcra takibinden önce taraf, dönem, bağımsız bölüm ve hesap hatası bulunmadığını kontrol edin.
  • Dava açılacaksa zorunlu arabuluculuk son tutanağını ve süreleri doğrulayın.

Malik ve kiracılar için kontrol listesi

  • Tapu, kira sözleşmesi, teslim tutanağı ve ödeme dekontlarını bir arada tutun.
  • Talep edilen borcun hangi ay ve hangi gider kalemine ait olduğunu yazılı isteyin.
  • Yönetim planı, kurul kararı ve işletme projesindeki paylaşım esasını karşılaştırın.
  • Gecikme tazminatının hangi ana para ve başlangıç tarihine göre hesaplandığını kontrol edin.
  • Kiracıysanız kullanım döneminizi ve kira bedeli sınırını belgeleyin.
  • Yaptığınız yönetim ödemesinin kira borcundan mahsubunu yazılı hale getirin.
  • Ödeme emri geldiyse tebliğ tarihini kaydedin; yedi günlük itiraz süresini kaçırmayın.
  • İtirazı genel ifadeyle değil, dönem ve belgelerle somutlaştırın.
  • Dava açmadan önce arabuluculuk şartını ve zamanaşımı ile hak düşürücü süreleri dosyaya özgü inceleyin.

Sonuç

Apartman ve site aidatı uyuşmazlığında yalnız “ödenmedi” veya “haksız istendi” demek yeterli değildir. Borcun hukuki niteliği, geçerli paylaşım kuralı, vade, bildirim, malik ve kullanım dönemleri ile yapılan ödemeler birlikte ortaya konulmalıdır. Malik kanuni asıl borçlu olmaya devam ederken kiracı veya sürekli kullanıcı, kullanım dönemi ve kira tutarı sınırında yönetim karşısında müteselsil sorumluluk taşıyabilir.

Gecikmede aylık yüzde beş tazminat ağır sonuç doğurabildiği için hem yönetimin düzenli ve şeffaf hesap tutması hem borçlunun tebligatı gecikmeden incelemesi önemlidir. İcra takibi ile dava süreci aynı değildir; ödeme emrine itiraz süresi, sonrasında seçilecek hukuki yol ve dava şartı arabuluculuk ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Her somut olayda yönetim planı, kararlar, bildirim ve ödeme belgeleri incelenmeden kesin bir sorumluluk hesabı yapılmamalıdır.

Resmi kaynaklar ve kontrol tarihi