Taşınırken anahtarın teslim edilmesi her zaman kira ilişkisinin bütün hesaplarının kapandığı anlamına gelmez. Kiracı ödediği depozitoyu geri almak isterken ev sahibi boya, temizlik, aidat veya onarım giderleri bulunduğunu ileri sürebilir. Uyuşmazlığın merkezinde çoğu zaman aynı soru vardır: Hangi gider gerçekten kiracıya aittir ve depozitonun ne kadarı iade edilmelidir?

Depozito, kiraya verenin her durumda elinde tutabileceği ek gelir değildir. Buna karşılık kiracının taşınmazı boşaltmış olması da bütün borçların kendiliğinden sona erdiğini göstermez. Doğru değerlendirme; sözleşme, ödeme belgesi, taşınmazın başlangıç ve teslim durumu ile ileri sürülen alacakların birlikte incelenmesini gerektirir.

Bu rehber, 19 Ekim 2026 tarihinde kontrol edilen resmî mevzuat ve yargısal kaynaklara dayanır. Yeni bir kanun değişikliği duyurusu değildir. Özellikle konut kiralarında sık karşılaşılan sorunları ele alır; eski tarihli sözleşmelerde ve farklı güvence türlerinde uygulanacak kurallar ayrıca değerlendirilmelidir.

Depozito zorunlu mudur, üç aylık sınır ne anlama gelir?

Türk Borçlar Kanununun 342. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kararlaştırılan güvenceyi düzenler. Her kira sözleşmesinde depozito bulunması zorunlu değildir. Ancak güvence kararlaştırılmışsa miktarı üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu sınır, kiraya verene otomatik olarak üç aylık bedel isteme hakkı tanıyan bir tarife değildir.

Örneğin aylık kira bedeli 30.000 TL olan bir konutta iki aylık, yani 60.000 TL güvence kararlaştırılması ile kanuni üst sınırın 90.000 TL olması farklı konulardır. Sonradan yalnızca “kanun üç aya izin veriyor” denilerek fark istenmesi için yeterli bir hukuki dayanak oluşmaz. Sözleşmenin içeriği ve emredici hükümler birlikte incelenir.

Sözleşmede ödemenin adı “son kira”, “hasar bedeli” veya başka bir ifade olabilir. Uyuşmazlıkta yalnız başlığa değil, ödemenin gerçekte hangi amaçla yapıldığına bakılır. Bu nedenle tutarın, ödeme tarihinin, para biriminin ve güvence niteliğinin açıkça yazılması önemlidir. Açıklamasız bir havale, ileride ödemenin kira mı güvence mi olduğu tartışmasını büyütebilir.

Bankadaki güvence ile ev sahibine verilen para aynı mıdır?

Kanunun öngördüğü sistemde para olarak kararlaştırılan güvence, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır. Bankanın güvenceyi serbest bırakması; tarafların rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı gibi kanunda belirtilen koşullara bağlanmıştır. Böylece iki tarafın da tek başına parayı çekmesi önlenir.

Uygulamada ise para çoğu kez doğrudan ev sahibinin hesabına gönderilir veya elden verilir. Böyle bir ödeme yapılmış olması, iade talebinin kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez. Ancak bankada bloke edilen güvenceye özgü işleyiş ile doğrudan kiraya verene ödenen tutarın geri istenmesi aynı yöntem değildir. Önce paranın kimde bulunduğu ve hangi belgeyle ödendiği belirlenmelidir.

Elden ödeme yapılacaksa imzalı alındı belgesi, banka yoluyla ödeme yapılacaksa açıklamalı dekont saklanmalıdır. Emlak danışmanına yapılan ödemelerde de danışmanın parayı kimin adına aldığı ve kime teslim ettiği açıklığa kavuşturulmalıdır. İade talebinin yanlış kişiye yöneltilmesi, haklı bir talebin bile gereksiz usul tartışmaları içinde gecikmesine yol açabilir.

Üç aylık süre bütün depozitolar için bekleme süresi midir?

Hayır. TBK 342'deki üç aylık düzenleme, bankadaki güvencenin çözülmesiyle ilgilidir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Bu kural, ev sahibine doğrudan verilmiş her depozitoyu sebepsiz olarak üç ay tutma yetkisi vermez. Aynı şekilde üç ay geçmesi, kira ilişkisinden doğan bütün zarar taleplerinin otomatik olarak düşmesi demek değildir. Bankaya ilişkin serbest bırakma koşulları ile alacağın varlığı, talep edilebilirliği ve zamanaşımı birbirinden farklı meselelerdir.

Yalnız arabuluculuğa başvurulmasının kanunda sayılan dava veya takip bildirimiyle aynı sonucu doğurduğu da varsayılmamalıdır. Bankada tutulan güvence üzerinde hakkını korumak isteyen taraf, sürenin başlangıcını ve gereken işlemi somut belgelerle değerlendirmelidir. Sözlü bir banka görüşmesine güvenmek yerine işlem kayıtları ve yazılı bildirimler muhafaza edilmelidir.

Olağan yıpranma ile kiracının sorumlu olduğu hasar nasıl ayrılır?

TBK 334 uyarınca kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; fakat sözleşmeye uygun kullanımın doğurduğu eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Bu ayrım, depozito uyuşmazlıklarının en önemli noktalarından biridir. Yıllarca kullanılmış bir konutun bütün parçalarının yeni teslim edilmiş gibi kalması beklenemez.

Örneğin zamanla solan bir yüzey ile kırılmış bir kapı; ekonomik ömrünü tamamlayan bir cihaz ile hatalı kullanım sonucu bozulan yeni bir cihaz aynı değerlendirmeye tabi tutulamaz. Duvarlarda iz bulunması da tek başına bütün evin yenilenme giderinin kiracıya yüklenmesini haklı kılmaz. Kullanım süresi, başlangıç durumu, izin verilen kullanım ve bozulmanın nedeni birlikte ele alınır.

Onarım gerekliliği ile istenen bedelin makullüğü ayrıca incelenmelidir. Bir parça tamir edilebilecekken bütün sistemin yenilenmesi veya eski eşyanın yerine daha üst sınıf ürün alınması, giderin tamamının kiracıya ait olduğunu göstermez. Teknik değerlendirmede eşyanın yaşı, önceki durumu ve gerçek zarar önem taşır. Fatura bulunması, o faturadaki her kalemin otomatik olarak kiracıdan alınabileceği anlamına gelmez.

Boya, temizlik ve aidat gerekçesiyle kesinti yapılabilir mi?

“Ev boyanmadan depozito verilmez” şeklinde her sözleşmeye uygulanabilecek tek bir kural yoktur. Boya ihtiyacının olağan kullanım sonucu mu, sözleşmeye aykırı zarar nedeniyle mi doğduğu araştırılır. TBK 334, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğacak zararların giderilmesi dışında, kiracıya önceden ek tazminat yükleyen anlaşmaların geçersizliğini de düzenler.

Temizlik talebinde de yalnız bir genel hizmet bedeli yazılması yeterli değerlendirme oluşturmaz. Taşınmazın hangi durumda bırakıldığı, gerçekten hangi işlemin gerektiği ve bunun kiracının sorumluluğuna girip girmediği gösterilmelidir. Tarafların birlikte düzenlediği teslim tutanağı, daha sonra ileri sürülen soyut iddialardan genellikle daha açıklayıcı bir başlangıç belgesidir.

Aidat ve aboneliklerde dönem ayrımı yapılmalıdır. Kiracının kullanım dönemine ilişkin bir giderle, sonraki kiracının tüketimi veya malike ait bir yenileme harcaması birbirine karıştırılmamalıdır. Yönetim hesap dökümü, sayaç fotoğrafı ve kapanış belgeleri bu nedenle yararlıdır. Henüz tutarı belli olmayan bir gider iddiası varsa, tartışmasız kısmın iadesi ve kalan kalemin nasıl kesinleştirileceği yazılı biçimde görüşülebilir.

Ev sahibi hasarı ne zaman bildirmelidir?

TBK 335, geri verme sırasında kiraya verene inceleme ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı bildirme yükümlülüğü getirir. Bu yapılmazsa kiracı, kural olarak sorumluluktan kurtulur. Ancak olağan incelemeyle belirlenemeyen eksiklik ve ayıplar için farklı değerlendirme vardır; bunlar sonradan öğrenildiğinde de hemen yazılı bildirim yapılması gerekir.

Burada “hemen” ifadesi yerine her olay için geçerli, otomatik bir otuz günlük süre konulamaz. Eksikliğin niteliği, görünür olup olmadığı, inceleme ve öğrenme koşulları önemlidir. Teslimden aylar sonra hazırlanmış belgesiz bir liste ile teslim günü birlikte imzalanan ayrıntılı tutanak aynı ispat gücüne sahip değildir.

Kiraya veren bakımından pratik yol, teslim anında odaları ve demirbaşları birlikte kontrol edip somut bulguları yazmaktır. Kiracı bakımından ise bildirilen her kalemi kabul etmek zorunlu değildir. Tutanağa kendi açıklamasını ve itirazını eklemek, uyuşmazlığın hangi noktada toplandığını görünür kılar.

Anahtar teslimi neden yalnızca bir formalite değildir?

Evi boşaltmak, anahtar tesliminin ve sözleşmenin sona ermesinin her durumda ispatlandığı anlamına gelmez. Teslim tarihi; kira borcu, hasarın ne zaman oluştuğu ve güvence hesabının kapanması bakımından etkili olabilir. Anahtarı kapıcıya bırakmak veya posta kutusuna koymak, yetkili kişiye usulüne uygun teslim edildiğini göstermeyebilir.

Teslim tutanağında tarih, adres, teslim alanın sıfatı, anahtar sayısı, sayaç değerleri ve taşınmazın durumu bulunmalıdır. Depozitonun miktarı, varsa kabul edilen kesintiler ve iade tarihi de açıkça yazılabilir. Fotoğraflar odaları ve demirbaşları anlaşılır biçimde göstermeli; mümkünse başlangıç kayıtlarıyla karşılaştırılabilecek şekilde saklanmalıdır.

“Tarafların birbirinden hiçbir alacağı yoktur” biçimindeki genel bir ibra metni, yalnız anahtar teslim belgesi sanılarak imzalanmamalıdır. Gerçekte çözülmemiş bir depozito talebi varsa bunun saklı tutulması değerlendirilmelidir. Teslim kabul edilmiyorsa veya taraflar buluşamıyorsa, hukuken uygun teslim ve belgelendirme yöntemi gecikmeden belirlenmelidir.

Depozito son aya ait kiraya sayılabilir mi?

Kiracının, “nasıl olsa depozitom var” diyerek son ayın kirasını ödememesi güvenli bir genel yöntem değildir. Kira borcunun ödeme zamanı ile güvence alacağının iade koşulları aynı olmayabilir. Tek taraflı mahsup kabulü, kira borcuna bağlı takip veya başka uyuşmazlıklar doğurabilir.

Bununla birlikte takasın her durumda yasak olduğu da söylenemez. Karşılıklı alacakların niteliği, muacceliyet ve diğer kanuni koşullar değerlendirilir; TBK 326'daki takastan önceden feragat edilememe kuralı da dikkate alınır. Tarafların son kira ve depozito hesabını açık bir yazılı anlaşmayla kapatması, belirsiz varsayımlara göre hareket etmekten daha öngörülebilirdir.

İade mutlaka güncel kira bedeline göre mi hesaplanır?

Başlangıçta iki aylık kira tutarında ödeme yapılmış olması, yıllar sonra her olayda son kira bedelinin iki katının iade edileceği sonucunu tek başına doğurmaz. Paranın bankada nemalandırılıp nemalandırılmadığı, sözleşmenin ifadesi, ödeme biçimi ve uygulanacak hukuk önemlidir. Sabit tutar, kira ayına yapılan gönderme, banka getirisi ve gecikme faizi ayrı ayrı ele alınmalıdır.

UYAP'ın resmî kaydında yer alan 25 Mart 2026 tarihli Yargıtay kararındaki uyuşmazlıkta, eski sözleşmelerin içeriği ve önceki bozma kararları çerçevesinde güvence tutarı tartışılmıştır. Bu dosya, tek başına bütün kiralar için otomatik güncel kira çarpanı kabul edildiği şeklinde okunamaz. Eski tarihli bir sözleşmeye ilişkin sonuç, bugünkü banka güvencesi sistemine koşulsuz taşınmamalıdır.

Kiraya verenin iadede gecikmesi halinde faiz isteminin dayanağı ve başlangıcı da ayrıca belirlenir. İnternetteki tek bir hesaplama örneğine bakarak kesin alacak tutarı çıkarmak yerine; sözleşme, dekont ve talep yazısı üzerinden hesap kurulması gerekir. Enflasyon kaybı iddiası ile kanuni faiz istemi de aynı hukuki talep değildir.

Depozito ödenmiyorsa hangi sırayla hareket edilmeli?

Önce sözleşme, ödeme belgesi, teslim tutanağı ve yazışmalar bir araya getirilmelidir. İade talebinde hangi güvence tutarının ne zaman ödendiği, kiralananın hangi tarihte teslim edildiği ve ödemenin hangi hesaba beklendiği açıkça belirtilmelidir. Kiraya verenden kesinti gerekçelerini ve dayanak belgelerini kalem kalem bildirmesi istenebilir.

Örneğin 60.000 TL güvenceye karşı yalnız 18.000 TL tutarında, kiracının sorumluluğuna giren ve ispatlanmış bir zarar bulunduğu varsayılsın. Başka geçerli alacak yoksa hesabın bütün güvenceyi tükettiği söylenemez; kalan 42.000 TL ayrıca değerlendirilir. Bu örnek bir sonuç vaadi değil, toplam tutarı tartışmalı ve tartışmasız kalemlere ayırmanın önemini gösterir.

Anlaşma sağlanamazsa kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür alacak davalarında dava şartı arabuluculuk gündeme gelir. 1 Eylül 2023'ten beri yürürlükte olan sistemde, kanuni istisnalar saklı kalmak üzere kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulur. Görüşmede yalnız toplam rakam değil; kesintiler, ödeme günü, faiz ve anlaşmanın kapsamı da netleştirilmelidir.

Arabuluculukta sonuç alınamaması halinde yargısal yola başvuru değerlendirilebilir. Görev, yetki, taraf sıfatı, talep ve deliller dilekçeden önce kontrol edilmelidir. İcra yoluna başvurulması ile dava açılması aynı usul değildir; takip sonrası itirazın giderilmesine yönelik davalarda da ilgili dava şartları ayrıca incelenmelidir. Hiçbir yol için otomatik başarı veya kesin bitiş süresi söylenemez.

Teslim ve iade için kontrol listesi

  • Sözleşmedeki güvence hükmünü, tutarı ve ödeme belgesini birlikte saklayın.
  • Taşınmazın giriş ve çıkış durumunu karşılaştırılabilir kayıtlarla belgeleyin.
  • Anahtar teslim tarihini ve teslim alan kişinin yetkisini açıklığa kavuşturun.
  • Sayaçları, yönetim dökümünü ve kullanım dönemine ilişkin giderleri kontrol edin.
  • Hasar iddialarını olağan yıpranmadan ayırın; kalem ve belge isteyin.
  • Tutanaktaki ibra veya feragat ifadelerini, yalnız teslim işlemi sanarak imzalamayın.
  • Banka güvencesi varsa üç aylık bildirim düzenlemesini ve bankanın işlem koşullarını inceleyin.
  • İade talebini, cevabı ve varsa ödeme anlaşmasını yazılı olarak muhafaza edin.
  • Arabuluculukta anlaşılan tutarı, ödeme tarihini ve hangi taleplerin kapandığını açık yazın.

Sonuç

Depozito uyuşmazlığının çözümü, güvenceyi otomatik gelir veya tartışmasız iade alacağı saymakta değil; ilişkinin kapanış hesabını doğru kurmaktadır. Ödemenin biçimi, teslimin ispatı, zamanında bildirim ve gerçek zararın belirlenmesi birlikte önem taşır. Sağlam belgeler, hem kiracının iade hakkını hem kiraya verenin gerçekten mevcut alacağını korur.

Resmî kaynaklar ve kontrol tarihi