Kiralanan evin satışa çıkarılması, kiracının konutu boşaltması veya evin her istendiğinde ziyaretçilere açılması anlamına gelmez. Buna karşılık kiracı da satış için gerekli, önceden bildirilmiş ve kendi yararlarını gözeten her ziyareti sebepsiz biçimde reddedemez. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.319, iki tarafın da uyması gereken bu dengeyi düzenler.

Bu rehber 11 Kasım 2026 tarihinde kontrol edilen mevzuat ve yargı kararlarına dayanır. Yeni bir düzenleme duyurusu değildir. Konutun gösterilmesi ile satış sonrasında kira ilişkisinin nasıl devam edeceğini ayırır; tarafların anlaşamadığı durumlarda izlenebilecek yolu ve kiracının kullanabileceği bir randevu bildirimini açıklar.

Kiracının yükümlülüğü: Satış için zorunlu olduğu ölçüde izin

TBK m.319 uyarınca kiracı; bakım, satış veya sonraki kiralama için gerekli olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermelidir. Bunun karşılığında kiraya veren ziyareti uygun bir süre önce bildirmeli ve ziyaret sırasında kiracının yararlarını gözetmelidir. Kanundaki bu iki koşul birlikte uygulanır. Kiracı bakımından katlanma yükümlülüğü varsa da kiraya veren bakımından zaman ve yöntem konusunda sınırsız bir yetki yoktur.

Satış ilanı, konutun ziyaretçilere sürekli açık kalması için yeterli değildir. Buna karşılık satışın henüz gerçekleşmemiş olması da tek başına gösterim talebini geçersiz kılmaz: Alıcının konutu görmesi genellikle satıştan önce gerekir. Tartışılması gereken husus, ziyaretin gerçekten belirtilen amaçla bağlantılı olup olmadığı ve bu amaca daha az külfetli bir düzenle ulaşılıp ulaşılamayacağıdır.

Sözleşmede ziyaretlere ilişkin bir hüküm varsa önce o metne bakılmalıdır. Bununla birlikte genel bir gösterim hükmü, her ziyareti önceden bildirmeksizin konuta girme veya kiracıyı evden çıkarma yetkisi vermez. Sözleşmenin ilgili maddesi, kanuni ölçütler ve tarafların davranışları birlikte değerlendirilir.

Makul randevu nasıl belirlenir?

Kanun bütün kiralar için geçerli sabit bir bildirim süresi, haftalık ziyaret kotası veya saat aralığı koymaz. İş düzeni, konutun kullanım biçimi, bakım yükümlülükleri, ziyaret sıklığı ve ziyaretin amacı önemlidir. Tek bir tarih seçip kiracıya fiilen seçim bırakmamak ile ziyaretin gecikmesini önleyecek birkaç gerçekçi seçenek sunmak aynı değildir. Kiracı da yalnızca bir saatin kendisine uymadığını bildirmek yerine mümkünse yakın tarihli alternatif önermelidir.

Yazılı randevu talebinde amaç, tarih, saat aralığı, tahmini süre ve ziyarete gelecek kişinin rolü belirtilirse sonradan çıkabilecek anlaşmazlıklar azalır. Birden fazla adayın kısa bir zaman diliminde sırayla görülmesi, konutun haftanın farklı günlerinde tekrar tekrar açılmasına göre daha az külfetli olabilir. Buna karşılık bu yöntem de kalabalık ve kontrolsüz bir toplu ziyarete dönüşmemelidir. Ziyaretin süresi, konutu incelemek için gereken süreyle sınırlı tutulmalıdır.

Yargıtayın 21 Ocak 2016 tarihli kararında, kiralananın gösterimi için belirlenen gün ve sürelerin yeterli incelemeye dayanmaması bozma nedeni sayılmıştır. Kararda taşınmazın niteliği, satışın gerçekleşebileceği makul süre ve kiracının iş ve sosyal hayatı gibi etkenlerin birlikte tartılması gerektiği belirtilir. O karardaki gün ve saatler başka bir dosyada uygulanacak bir tarife değildir; kararın önemi, somut olaya göre denge kurulmasını istemesidir.

Emlakçı, alıcı ve eksper için farklı kurallar var mı?

TBK m.319 üçüncü kişiyi kategorik olarak dışlamaz. Kiraya verenin belirlediği bir emlakçı, alıcı adayı veya satışla bağlantılı değerleme uzmanı, gerekli ölçüde yapılacak bir ziyaretin tarafı olabilir. Buna karşılık kişinin kendisini emlakçı veya eksper olarak tanıtması yeterli değildir. Kiracı, ziyareti kimin istediğini, kişinin hangi sıfatla geleceğini ve incelemenin neden gerektiğini kiraya verenden doğrulamasını isteyebilir.

Ekspertiz için konutun bazı bölümlerinin görülmesi veya ölçüm yapılması gerekebilir. İncelemenin kapsamı ve varsa görüntü ihtiyacı randevudan önce açıklanmalıdır. Konutu görmek, kiracının kişisel eşyalarını, belgelerini veya evdeki kişileri görüntülemek ve bu görüntüleri satış ilanında yayımlamak için genel izin sayılmaz. Görüntü gerekli görülüyorsa amacı ve sınırı konuşulmalı; kişisel bilgi ve eşyaları görünür kılmayacak bir yöntem tercih edilmelidir.

Kiracının konutta bulunmak istemesi ile ziyareti fiilen imkansız kılacak şartlar dayatması farklıdır. Giriş için anahtar teslim etmek veya tanımadığı kişilere konutta denetimsiz dolaşma imkanı vermek, kanunun her durumda aradığı bir davranış değildir. Kiracının veya kararlaştırılmış bir kişinin randevuda hazır bulunması, taraflar için uygulanabilir bir çözüm olabilir.

Habersiz ziyaret veya anahtarla giriş kabul edilmek zorunda mı?

Konut kiradayken evin maliki ile orada yaşayan kişi aynı olmayabilir. Anayasa'nın 21. maddesindeki konut dokunulmazlığı, kiracının fiilen kullandığı konut bakımından da önem taşır. Mülkiyet hakkı veya yedek anahtarın bulunması, rızasız giriş yetkisi vermez. Ziyaretçi habersiz gelmişse kapıyı açmamak, tek başına bütün makul gösterim taleplerini reddetmekle bir tutulmamalıdır.

Habersiz gelen kişiye yazılı ve ölçülü bir karşılık vermek yararlıdır: Ziyaretin önceden bildirilmediği söylenebilir ve uygun bir saat önerilebilir. Böylece randevuya itiraz ile gösterime ilkesel olarak karşı çıkma birbirinden ayrılır. Kiraya veren de sonradan uyuşmazlık çıkmaması için bildirimini doğrudan kiracıya ulaştırmalı; yalnız üçüncü kişiye adres vermekle yetinmemelidir.

Zorla giriş, tehdit veya devam eden bir güvenlik riski varsa gösterim uyuşmazlığından ayrı bir durum vardır. Öncelik kişinin güvenliğidir; acil tehlikede 112 aranabilir. Mesajlar ve mevcut belgeler korunabilir. Ceza hukuku bakımından olayın niteliği, rıza, giriş ve diğer somut unsurlar incelenmeden kesin bir suç değerlendirmesi yapılmamalıdır.

Kiracı hiç izin vermezse ne olabilir?

Makul bir ziyaret talebi karşılanamıyorsa tarafların önce tarih ve yöntem üzerinde yazılı olarak uzlaşmayı denemesi yararlıdır. Sonuç alınamazsa kiraya veren, kiralananın gösterilmesine izin verilmesini talep edebilir. Bu uyuşmazlık, tahliye isteminden farklıdır. Mahkemeden konutun hangi gün ve saatlerde, hangi amaçla ve ne kadar süreyle gösterilebileceğinin belirlenmesi istenebilir. Sonuç, tarafların sunduğu delillere ve olayın koşullarına bağlıdır.

Kira ilişkisinden doğan bu davada görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki, tarafların yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri gibi bağlantılar üzerinden dosyaya göre kontrol edilmelidir. 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca bu tür kira uyuşmazlıklarında esas dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Dava açılırsa harç ve gider avansı; keşif veya bilirkişi gerekirse bunların giderleri ayrıca değerlendirilir. Yazılı randevu teklifi arabuluculuk başvurusunun yerine geçmez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10 Mart 2025 tarihli uyuşmazlık giderme kararında, gösterime ilişkin ihtiyati tedbirin kategorik olarak yasak olmadığı kabul edilmiştir. Mahkeme, HMK m.389 ve devamındaki koşulları somut delillere göre inceleyerek geçici bir ziyaret düzeni kurabilir. Bu, satışa çıkarılan her ev için tedbir kararı verileceği anlamına gelmez. Aciliyet, hakkın elde edilmesinin güçleşmesi ve karşı tarafın menfaatleri bakımından gerekçeli bir değerlendirme gerekir. Tedbir kararının kapsamı dışında ziyaret yapılabileceği de varsayılmamalıdır.

Satış, gösterim ve tahliye ayrı aşamalardır

Satış ilanı verilmesi, değerleme yapılması veya bir alıcının konutu gezmesi mülkiyetin devredildiği anlamına gelmez. Mülkiyet devredilirse, kural olarak yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Yalnız satış nedeniyle kira sözleşmesi sona ermez. Kiracı, gösterime izin verdiği için tahliyeyi veya yeni bir kira sözleşmesini kabul etmiş sayılmaz.

Yeni malikin konut ihtiyacı sebebiyle tahliye istemesi farklı koşullara tabidir. TBK m.351, edinmeden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirimde bulunulması koşuluyla edinmeden altı ay sonra dava açılması yolunu düzenler. Yeni malik dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu da seçebilir. Gerçek ve kanunun kapsamına giren bir kullanım ihtiyacı, bildirimin tebliği, dava şartı arabuluculuk ve süre hesabı ayrı ayrı değerlendirilir. Bu süreç bir telefonla, emlakçı bildirimiyle veya tek taraflı anahtar değişikliğiyle tamamlanamaz.

Uygulama: Randevu ve delil düzeni

İlk olarak hangi gün ve saatin istendiğini, kimin geleceğini ve bu isteğin ne zaman iletildiğini ayırın. Talep uygun değilse somut gerekçeyi kısa tutup kullanılabilir bir seçenek sunun. Örneğin bildirim zamanı nedeniyle hazırlık yapılamadığında, ziyareti tamamen reddetmek yerine hangi başka zaman aralığında evin gösterilebileceğini yazın. Karşı öneri gerçekçi olmalı; yalnız şeklen yazılan ama fiilen kullanılamayacak bir saat, işbirliği amacına hizmet etmez.

Önceden mutabık kalınan ziyaretin iptal edilmesi, ziyaretçinin değişmesi veya ek bir inceleme istenmesi halinde yeni koşullar yazılı olarak belirlenebilir. Tarafların birbirine gönderdiği mesajların tamamı, tarihler ve ekler korunmalıdır. Yalnız seçili ekran görüntüleri, daha önce hangi saatlerin önerildiğini ya da görüşmenin ne şekilde sonuçlandığını göstermeyebilir. Randevu yazışmasında konuyla ilgisiz kişisel bilgiler paylaşılmamalıdır.

Ziyaret nedeniyle kira indirimi veya zarar giderimi gündeme gelirse TBK m.319 son fıkradaki haklar somut olayda ayrıca incelenir. Her ziyaretin otomatik olarak indirim veya tazminat doğurduğu söylenemez. Bu nedenle sırf ziyaret talebi geldi diye kira bedelinden tek taraflı kesinti yapılması güvenli bir çözüm değildir. Zarar iddiası varsa neden, tutar, belge ve ziyaretle bağlantı ayrı değerlendirilir.

Kontrol listesi

Ziyaret planı tek seferlik bir inceleme için yapıldıysa sonraki talepler kendiliğinden aynı onayın kapsamına girmez. Düzenli gösterim gerekiyorsa hangi dönemde, hangi zaman aralıklarında ve her randevunun ne şekilde teyit edileceği yazılı olarak belirlenebilir. Örneğin randevu teyidi gelmeyen saatlerde kiracının evde hazır beklemesini istemek yerine, yalnız gerçekleşeceği doğrulanan ziyaretleri takvime almak iki tarafın da zaman kaybını önler. Konut satıldığında veya satıştan vazgeçildiğinde de gösterim planının sona erdiği bildirilerek eski randevular iptal edilebilir.

  • Kira sözleşmesindeki ziyaret hükmünü ve varsa önceki yazılı anlaşmayı kontrol edin.
  • Ziyaretin amacını, gelecek kişinin sıfatını ve kiraya verenin onayını netleştirin.
  • Önceden bildirilen zaman uygun değilse yakın ve uygulanabilir alternatifler önerin.
  • İncelemenin süresini ve varsa görüntü alma talebinin kapsamını önceden belirleyin.
  • Gönderilen mesajları, tebliğ edilen bildirimleri ve cevapları tarihleriyle saklayın.
  • Satış ilanı, tapu devri, gösterim talebi ve tahliye bildiriminin sonuçlarını ayrı değerlendirin.
  • Arabuluculuk daveti veya mahkeme evrakı gelirse sıradan randevu mesajı gibi işlem yapmayın; süreleri hemen kontrol edin.

Sonuç

Konutun satış için gösterilmesi, kiracı ile kiraya verenin ortak bir ziyaret düzeni kurmasını gerektirir. Kiracının en işlevsel yanıtı, makul gösterime açık olduğunu belirtirken habersiz ve ölçüsüz girişe izin vermediğini net biçimde ifade etmektir. Kiraya veren bakımından ise somut amaç, uygun ön bildirim ve öngörülebilir zaman aralığı hem satış sürecini hem konut kullanımını korur. Anlaşma sağlanamıyorsa çözüm, fiili müdahale değil, arabuluculuk ve gerektiğinde mahkeme yoludur.

Resmi kaynaklar

Kaynak kontrolü: 11 Kasım 2026. Aşağıdaki kararlar somut olay ve usul bağlamıyla birlikte okunmalıdır.

Örnek yazılı bildirim: Satış için konut gösterimine randevu önerisi

Bu örnek, kiracının gösterimi tamamen reddetmeden makul tarih önermek istediği durum içindir. Muhatap kiraya verendir; emlakçıya yalnız randevuyla ilgili gerekli bilgi ayrıca iletilebilir. Bu yazışma mahkemeye başvuru, tahliye taahhüdü veya kanun yolu dilekçesi değildir. Gönderiminden önce sözleşmedeki bildirim şartı, muhatap, varsa usuli süre ve tebligatlar kontrol edilmelidir. Bu bildirimin kendisi dava harcına veya dava şartı arabuluculuğa tabi değildir; dava düşünülüyorsa görev, yetki, harç, gider ve arabuluculuk ayrıca incelenir. Köşeli alanlar doldurulmalı, uygun olmayan cümleler çıkarılmalıdır. Somut olaya uyarlanmadan kullanılmamalıdır.

[KİRAYA VERENİN ADI SOYADI / UNVANI] SAYIN MUHATABINA

Bildirimde bulunan kiracı: [AD SOYAD].

Kiralanan: [KONUT ADRESİ]. Sözleşme tarihi: [TARİH].

Konu: [BİLDİRİM TARİHİ] tarihli konut gösterimi talebine yanıt ve randevu önerisi.

Açıklamalar ve dayanak

[ALICI ZİYARETİ / DEĞERLEME İNCELEMESİ] amacıyla bildirilen [TARİH VE SAAT] aralığı, [SOMUT VE GEREKLİ AÇIKLAMA] nedeniyle uygun değildir. TBK m.319 çerçevesinde, satış için gerekli ve önceden bildirilen makul bir ziyareti karşılamaya hazırım.

Sonuç ve talep

[BİRİNCİ TARİH VE SAAT ARALIĞI] veya [İKİNCİ TARİH VE SAAT ARALIĞI] seçeneklerinden uygun olanının, gelecek kişilerin sıfatı ve tahmini ziyaret süresiyle birlikte yazılı olarak teyit edilmesini rica ederim. Bu tarihler uygun değilse yakın bir alternatif bildirmenizi bekliyorum. Önceden kararlaştırılmamış girişe veya randevu kapsamı dışındaki görüntü kaydına izin vermiyorum. Bu öneri, konutun tahliyesine veya kira koşullarının değiştirilmesine ilişkin bir kabul değildir.

Dayanak belgeler ve ekler: [VARSA GÖSTERİM TALEBİ VE İLGİLİ YAZIŞMA; YOKSA YOKTUR].

[TARİH] — [AD SOYAD / GÖNDERİM YÖNTEMİNE UYGUN İMZA].